Le CCMI est obligatoire, et soumis au dispositif réglementaire, à partir du moment où une personne fait construire :

• un immeuble,
• à usage d’habitation, ou à usage d’habitation et professionnel,
• ne comportant pas plus de deux logements (cas d’un particulier qui veut loger une personne de sa famille ou qui désire se procurer un revenu complémentaire) sur un terrain lui appartenant.

Attention aux risques de requalification : Le maître d’ouvrage peut demander devant le juge la requalification d’un contrat de vente ou de maîtrise d’œuvre en CCMI.

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Une réglementation spécifique
Le CCMI entre dans le cadre des dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 pour le CCMI sans fourniture de plan) du Code de la construction et de l’habitation (CCH) telles qu’elles résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 (appelée plus communément « loi de 1990 ») et des textes pris pour son application :
Le décret n° 91-1201 du 27 novembre 1991 qui précise certains points de la loi de 1990 ;
Le décret n° 91-1202 du 27 novembre 1991 relatif aux pénalités de retard ;
L’arrêté du 27 novembre 1991 relatif à la notice descriptive ;
L’arrêté du 28 novembre 1991 relatif à la notice d’information du maître d’ouvrage.
Toutes les dispositions légales relatives au CCMI sont d’ordre public (CCH, art. L. 230-1) c’est-à-dire qu’il ne peut y être dérogé contractuellement.
Il répond également aux obligations de l’article L. 271-1 du CCH, tel qu’il résulte de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 (loi Neiertz, art. 20, Droit de rétractation), ainsi qu’à celles de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 (loi Scrivener, art. 17, Condition suspensive de l’obtention du ou des prêts pour le financement de la maison).
Le projet doit également être conforme aux règles du Code l’urbanisme.

Les deux types de contrats de construction de maison individuelle:
1- Le CCMI avec fourniture de plan (le plus répandu)
Cas 1. Le constructeur propose le plan
l’entreprise propose des maisons selon un catalogue et fait effectuer les travaux par des sous-traitants ;
ou retouche le plan proposé par le maître de l’ouvrage et se charge de la construction.
Cas 2. Le constructeur dirige le maître de l’ouvrage vers un architecte ou un bureau d’études pour l’établissement du plan.
C’est aussi le cas du constructeur qui se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour son compte.
Cas 3. Le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une part, même minime, des travaux. C’est le cas des maisons en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise hors d’eau sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage.
2- Le CCMI sans fourniture de plan (contrat « allégé »)
Le constructeur, sans fournir, même indirectement, le plan (le maître d’ouvrage apporte lui-même un plan utilisable en l’état), se charge au minimum des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau (charpente et couverture) et de mise hors d’air (menuiseries extérieures).
Les mentions obligatoires qui doivent être contenues dans le contrat sont résumées dans le tableau suivant :

Avec fourniture de plan	Sans fourniture de plan
Informations générales	• désignation du terrain et mention du titre de propriété ; • indication que le maître d’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux ; • justification des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur ; • référence de l’assurance dommages-ouvrage que le maître d’ouvrage doit obligatoirement souscrire.	désignation du terrain (adresse, surface, désignation cadastrale) ; référence de l’assurance dommages-ouvrage engagement de l’entrepreneur de fournir la garantie de livraison à prix et délais convenus ; indication que le maître d’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux.
Informations relatives à Construction	• indication de conformité du projet aux règles du Code de la construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme ; • consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire ; • indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ; • date d’ouverture du chantier, délai d’exécution des travaux et pénalités prévues en cas de retard de livraison.	• consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire ; • délai d’exécution des travaux et pénalités applicables en cas de retard de livraison.
Prix et financement	prix de la maison à construire : ce prix est composé obligatoirement du coût forfaitaire et définitif des travaux dont l’exécution est à la charge du constructeur et du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution (travaux réservés) ; modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ; modalités de financement, nature et montant des prêts obtenus	prix convenu, forfaitaire et définitif ainsi que les modalités de son règlement.
Annexes	copie du permis de construire et des autres autorisations administratives ; attestations de garantie (livraison, et le cas échéant, remboursement) notice descriptive des caractéristiques techniques de l’immeuble et des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ; plan de la construction accompagné d’un dessin de perspective de l’immeuble ; une notice d’information rappelant la réglementation applicable ;	• l’attestation de garantie de livraison, la notice descriptive des travaux à réaliser, le plan éventuel et la notice d’information rappelant les règles générales applicables au CCMI sans fourniture de plan doivent figurer en annexe au contrat.
Conditions suspensives	acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire ; obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ; obtention des prêts ; obtention de l’assurance de dommages-ouvrage ; obtention de la garantie de livraison.	La réglementation relative au CCMI sans fourniture de plan n’en  prévoit pas, mais ce dernier peut être conclu dans les mêmes conditions suspensives que le CCMI avec fourniture de plan.

Le contrat écrit doit impérativement être signé avant le début des travaux. Le constructeur doit faire parvenir au maître d’ouvrage un exemplaire du contrat, accompagné de toutes ses annexes, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le CCMI est un marché forfaitaire ; son prix est ferme et définitif, et il n’est pas possible de prévoir des travaux supplémentaires même avec l’accord du maître d’ouvrage.
Des formules de révision alternatives dans le cadre du CCMI avec plan (article L231-11 du CCH) peuvent être par contre prévues.
Aucun versement d’argent ne peut être effectué avant la signature du contrat et avant la date d’exigibilité de la créance respectant l’échelonnement des paiements sous peine de sanctions pénales. Néanmoins, le CCMI avec fourniture de plan peut prévoir, soit un dépôt de garantie, limité à 3 % du prix de la construction (ce dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage et reste bloqué jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives), soit une caution bancaire, afin de garantir le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier.
Le CCMI avec fourniture de plan prévoit une grille d’appels de fonds :
15 % à l’ouverture du chantier (sur lequel sera imputé, le cas échéant, le montant du dépôt de garantie) ;
25 % à l’achèvement des fondations ;
40 % à l’achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d’eau ;
75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Les paiements devront intervenir au plus tard à l’expiration du délai prévu au contrat, et, en cas de retard, les pénalités prévues au contrat, qui ne pourront être supérieures à 1% par mois sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/ 3 000e du prix par jour de retard.

La réalisation des travaux, de l’ouverture du chantier à la réception.
Le CCMI doit décrire globalement les composantes et étapes de la construction (travaux d’adaptation au sol, raccordements aux réseaux divers, équipements intérieurs ou extérieurs indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison…), tout en distinguant les travaux qu’il s’engage à réaliser de ceux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution (travaux réservés).
A ce dernier titre, le constructeur peut en effet être amené à réaliser les travaux réservés si le maître d’ouvrage lui demande dans les 4 mois qui suivent la signature du CCMI (article L231-7 du CCH).
Le constructeur s’engage sur des délais, et il doit ainsi maîtriser parfaitement l’organisation, le pilotage et la coordination du chantier (OPC) avec ses sous-traitants.
En cas de retard de livraison, le CMI supportera les pénalités prévues contractuellement.
Lors de la réception, le maître d’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité (loi du 3 janvier 1977 ou articles L111-23 du CCH), cette faculté d’assistance devant être mentionnée dans le contrat.
Si le maître d’ouvrage procède seul à la réception avec le constructeur, il bénéficie alors d’un délai de huit jours à compter de la réception pour dénoncer les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés au moment de la réception. Cette dénonciation doit être adressée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours suivant la réception.

Les garanties financières (la non délivrance de ces garanties peut être sanctionnée pénalement : 2 ans de prison et amende de 37 500€)

• La garantie de livraison : Cette garantie couvre le maître d’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution, ou de mauvaise exécution, des travaux prévus dans le CCMI au prix et délai convenu, ainsi que les pénalités liées à un retard de plus de 30 jours.
  Le constructeur doit fournir, au plus tard à la date de l’ouverture du chantier (DROC), une attestation nominative établie par le garant qui sera annexée au contrat de CMI.
• La garantie de remboursement : Elle n’est pas obligatoire, le constructeur pouvant se contenter d’un dépôt de garantie de 3% maximum du prix.
  Par contre, si le constructeur souhaite percevoir des règlements avant le démarrage des travaux, il doit fournir une caution solidaire délivrée par un organisme financier, qui en garantit les remboursements (conditions suspensives non réalisée ; chantier non ouvert à la date du contrat).

Le respect des normes
Le constructeur devra intégrer les normes actuelles, souvent novatrices et complexes, dans son engagement global (RT 2012, normes parasismiques, accessibilité, sécurité incendie…)
Il devra ainsi faire appel, lors de la conception, souvent à des partenaires extérieurs, et, lors de la réalisation des travaux, à des sous-traitants spécialistes, tout en apportant une surveillance significative au sujet de la conformité des travaux.

La sous-traitance

L’article L 231-13 du CCH oblige le constructeur à passer avec ses sous-traitants un contrat écrit et conforme à certaines énonciations ; l’obligation de résultat, déterminant sa responsabilité, sera ainsi d’autant mieux précisée.

Le CMI doit fournir à ses sous-traitants des garanties de paiement conformes à la loi du 31 décembre 1975 (caution bancaire ou délégation du maître d’ouvrage), ou « toute autre garantie délivrée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance, de nature à garantir le paiement des sommes dues au sous-traité ».

1- Avant réception.

Le CMI peut et doit s’assurer contre les risques :

• de dommages et dégradations affectant la construction, et provenant de causes extérieures (effondrement, incendie, évènements climatiques, dont la catastrophe naturelle, vandalisme, vol) par une garantie d’assurance de dommages, et non de responsabilité.
  Conformément aux dispositions de l’article 1788 du code civil, les entreprises sont redevables des risques qui pèsent sur leurs ouvrages en cours de réalisation jusqu’à la réception des travaux, ou jusqu’à la mise en demeure en demeure adressée au maître d’ouvrage de réceptionner l’ouvrage.
  Son assurance pourra intervenir en cas d’insuffisance d’assurance des sous-traitants, ou dans le cas il réalise en propre certaines parties d’ouvrage.
• d’accident de travail, ou de maladie professionnelle, constitutif d’une faute inexcusable de l’employeur ; le risque est bien réel, et peut être lourd de conséquences s’il se réalise, notamment sur un plan financier :
  En l’absence de faute inexcusable : La sécurité sociale indemnise le salarié victime, et il n’est présenté aucun recours à l’employeur qui supporte néanmoins une majoration de la cotisation, ainsi qu’un risque de licenciement pour inaptitude dont le caractère professionnelle entraîne un doublement de l’indemnité légale et, parfois, une demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte d’un emploi.
  Il n’est donc pas nécessaire de faire appel à l’assurance privé.
  En cas de faute inexcusable reconnue : la sécurité sociale verse au salarié victime une rente ou un capital représentatif majoré, ainsi que des indemnités compensatrices de préjudices prévus (souffrances physiques et morales, préjudice d’agrément, assistance tierce personne…) par le code de la sécurité sociale (L452-3), mais aussi non prévus conformément à la décision du conseil constitutionnel sur une QPC du 18 juin 2010 (aménagements du logement, déficit fonctionnel temporaire…).
  La caisse présente ensuite un recours à l’employeur, et applique une cotisation supplémentaire.
• De dommages matériels, immatériels et corporels causés à des tiers à l’occasion de la réalisation des travaux :
• Dommages aux ouvrages et réseaux enterrés et aériens (électricité, gaz, eau, communications électroniques…) : norme S70-003 DT/DICT.
• Dommages aux avoisinants : responsabilité fondée sur les troubles anormaux de voisinage.
• Erreur d’implantation.
• Atteintes à l’environnement.
• Dommages autres.

A noter : Dans le cas de réclamations présentées directement par des tiers, le sous-traitant, auteur des dommages, doit assumer directement sa responsabilité extracontractuelle (anciens articles 1382 et suivants, ou articles actuels 1240 et suivants du code civil).

2- Après réception.

• La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil ; NF p03.001 CCAG marchés privés ; CCAG marchés publics).
  C’est une véritable garantie qui pèse sur l’entreprise qui doit reprendre les réserves signalées à la réception, ou dans un délai de 8 jours, et les défauts dénoncés pendant la 1ère année.
  La délai de prescription de la GPA est d’un an à compter de la réception.
• la garantie décennale (article 1792 du code civil), objet d’une obligation d’assurance, et la garantie de bon fonctionnement (article 1793), en sa qualité de locateur d’ouvrage, constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil.

C’est la gravité des désordres (solidité affectée ou impropriété à la destination de l’ouvrage), cachés à la réception, et son imputabilité travaux confiés, qui conditionnent la présomption de responsabilité décennale.

Il n’est donc pas possible de s’abriter derrière un strict respect des règles de l’art et des normes pour tenter de dégager sa responsabilité décennale ; c’est notamment le cas pour l’isolation phonique et les exigences minimales de l’article 111-11 du CCH.

La loi de transition énergétique du 17 août 2015 , codifiée dans le code de la construction et de l’habitation à l’article L. 111-13-1, précise que : « en matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article L. 111-13, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ».

Indépendamment des désordres avérés ayant pour effet d’affecter la solidité de l’ouvrage, ou de la rendre impropre à sa destination, la présomption de responsabilité décennale pourra être retenue pour :

• Des désordres « futurs certains » s’il est démontré techniquement que les désordres vont évoluer jusqu’à affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, soit à l’intérieur du délai décennal (TGI et tribunal de commerce), soit simplement plus tard sans limite de délai (juridictions administratives).
• Des désordres qui, bien que survenant après l’expiration du délai décennal, ne sont que l’aggravation de désordres de nature décennale pris en charge ou dénoncés à l’intérieur du délai décennal (désordres dits évolutifs).
• Des non conformités sans désordres : le non- respect de la réglementation incendie et parasismique (applicable aux PC déposés à compter du 1er mai 2011) constitue « un facteur d’ores et déjà avéré et certain de perte de l’ouvrage » en cas d’incendie ou de séisme.

L’immixtion du maître d’ouvrage compétent, et l’acceptation des risques par ce dernier, pourront constituer des causes d’exonération au même titre que la cause extérieure assimilable à un cas de force majeure.

3- La responsabilité du sous-traitant.

Le sous-traitant est tenu à l’égard de son donneur d’ordre d’une obligation de résultat.
Sa faute sera donc présumée s’il est établi que ses travaux et ouvrages présentent des désordres attestant de la non- atteinte du résultat contractuel qui lui a été demandé ; il pourra dégager totalement ou partiellement sa responsabilité, en apportant la preuve d’une cause extérieure ou de la faute de son donneur d’ordre constructeur (particulièrement au titre de la maîtrise d’œuvre).
Il est aussi et logiquement redevable d’une obligation de conseil et d’information.
A noter : la franchise de l’assurance décennale obligatoire n’est pas opposable au maître d’ouvrage, ou à l’assureur dommages ouvrage qui lui est subrogé ; par contre, l’assureur du sous-traitant peut déduire sa franchise.

4- La responsabilité contractuelle pour dommages intermédiaires.

Les dommages intermédiaires affectent un ouvrage, mais n’ont pas pour effet d’affecter la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination : la faute du CMI ne se présume pas par rapport à la non atteinte du résultat contractuel, mais doit être caractérisée (obligation de moyen).

La souscription de cette assurance obligatoire incombe au maître d’ouvrage, et le CMI doit impérativement indiqué sur le CCMI les références de l’assurance DO souscrite.
Si le maître d’ouvrage décide de ne pas souscrire d’assurance DO, le CMI devra être en mesure de justifier qu’il a informé son client de l’obligation de souscrire cette assurance.
Cette assurance garantit, sans recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages matériels de nature décennale subis par l’ouvrage, y compris ceux provenant d’un vice du sol, et englobe les travaux de démolition, de déblaiement, de dépose ou de démontage éventuellement nécessaires à la réparation. Dans ce contrat, les exclusions sont strictement limitées à celles énumérées dans l’annexe II à l’article A.243-1 du Code des assurances.
L’assurance dommages-ouvrage prend effet après la réception des travaux et s’applique après l’expiration de la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur. Elle peut aussi intervenir plus tôt dans deux cas :

• avant la réception lorsque le contrat de louage d’ouvrage est résilié pour inexécution, malgré une mise en demeure restée infructueuse
• après la réception lorsque l’entrepreneur n’a pas respecté ses obligations, malgré une mise en demeure restée infructueuse.

Le contrat dommages-ouvrage est régi par des clauses-type précises, notamment pour les délais d’instruction et de règlement des sinistres, objet d’une partie dela CRAC (Convention de règlement de l’assurance construction) sur laquelle les assureurs se sont engagés. Des délais sont imposés à l’assureur, sous peine de sanctions. Si la déclaration de sinistre est incomplète, l’assureur dispose de 10 jours pour le faire savoir et pour réclamer les éléments manquants. Dès lors que la déclaration est complète, l’assureur a 60 jours pour désigner un expert et notifier à l’assuré sa décision sur l’application des garanties. Certains cas dérogatoires sont prévus, notamment si le montant des désordres ne justifie pas de mettre en jeu les garanties, ou si la nature et l’importance du sinistre rendent nécessaire un délai supplémentaire.

L’assurance dommages ouvrage obligatoire, qui bénéficie au maître d’ouvrage, est en quelque sorte le pendant de l’assurance de la garantie décennale pour le constructeur.
Certaines garanties d’assurance facultatives (éléments d’équipements dissociables d’un bâtiment soumis à la garantie de bon fonctionnement de 2 ans ; dommages immatériels consécutifs ; existants) viennent généralement compléter ces deux assurances.
L’assurance dommages ouvrage a pour vocation, en cas de prise en charge, d’indemniser le maître d’ouvrage dans des délais brefs imposés par la réglementation, puis de présenter des recours aux assureurs des responsables.
C’est la raison pour laquelle une convention inter-assureurs, dénommée convention de règlement assurance construction (CRAC), à laquelle a adhéré la grande majorité des assureurs présents sur le marché, organise les rapports des assureurs « dommages ouvrage » avec les assureurs responsabilités des intervenants à la construction (CMI et sous-traitants).
Cette convention CRAC prévoit dans ses grandes lignes :

• la désignation par l’assureur « dommages ouvrage » d’un expert intervenant pour le compte commun des assureurs.
  L’expert unique permet d’accélérer les opérations d’expertise, et ses conclusions.
  (Pour les sinistres estimés à un montant > à 129 500€, les assureurs responsabilité peuvent décider de désigner leur propre expert, et de ne pas suivre le barème de partage de responsabilités).
  Il est nécessaire que le constructeur participe à l’expertise, et fasse valoir avec réactivité ses observations à l’expert.
• un barème de ventilation des responsabilités entre les intervenants constructeur et sous-traitants adapté au cas d’espèce.
• Une présentation par l’assureur dommages ouvrage des recours directement aux assureurs responsabilité des sous-traitants.
  Le CMI et son assureur n’a donc pas à supporter en 1ère ligne la responsabilité totale ou partielle des sous-traitants, sauf en ce qui concerne la franchise déduite par l’assureur de ces derniers.
• L’application d’un ticket modérateur de 1530€ qui reste à la charge de l’assureur DO, sauf si le sinistre est survenu dans la première année qui suit la réception.